Vanliga frågor
Vissa frågor dyker upp oftare än andra när det kommer till byggprojektledning. Nedan följer dessa. Har du inte fått svar på din fråga, använd formuläret ovan!
Hur lång är garantitiden?
Garantitiden är normalt sett fem år enligt ABT06. Enligt AB04 är normalfallet fem år för entreprenörens arbetsprestation och två år för material och varor. Garantitiden inleder den 10-åriga ansvarstiden. Under de första fem åren, alltså garantitiden, ansvarar entreprenören för de fel som framträder. Vid eventuell tvist om felen så faller det på entreprenören att bevisa att denne inte ansvarar för felen. Under resterande fem år, alltså efter garantitiden, är det upp till beställaren att bevisa att entreprenören ansvarar för felen. Det är beställarens ansvar att påkalla garantibesiktning.
Kommer det att byggas en ställning runt huset?
I många projekt krävs det ställning, inklusive i små projekt eftersom det finns vissa krav på arbetsmiljön för hantverkarna. Ställning behöver nästan uteslutande användas vid fasadarbeten och takarbeten även om det finns olika varianter av ställning. Även vid fönsterbyten kan ställning behövas om det inte går att utföra arbetena helt och hållet inifrån. Ställningen kan vara helt öppen, vara inklädd med nät eller vara helinklädd med transparent plast beroende på arbetet som ska utföras. En stor del av en renoveringskostnad är just ställningskostnad.
Vad händer om entreprenören är försenad?
Både enligt ABT06 och AB04 så är entreprenören skyldig att betala ett vite om denne överskrider kontraktstiden. I vanliga fall så föreskrivs det ett villkor i förfrågningsunderlaget, i den del som heter Administrativa Föreskrifter, om hur stort vitet är. Normalt i branschen är ett vite på 0,5–2% av kontraktssumman per påbörjad vecka. Alltså om kontraktssumman är 10 000 000 kr och viteskravet är 1% per påbörjad vecka så kostar förseningen entreprenören 100 000 kr/vecka. Vitet kan också vara en förutbestämd summa vilket kan vara mer lämpligt vid riktigt stora entreprenader.
Vad kostar ett fönsterbyte?
Som vanligt beror det mycket vilken typ av fönster det gäller, hur komplext själva bytet är och hur många fönster som ska bytas etc. Generellt kan man säga att ett fönster kostar mellan 10 000 — 20 000 kr/st. 10 000 kr/st är ett vanligt, standardfönster i storleken 12x12 och 20 000 kr/st är ett specialbeställt fönster i lite större storlek och komplext utförande.
Vad kostar ett stambyte?
Det är alltid svårt att ge ett generellt svar på vad saker kostar eftersom det beror väldigt mycket på förutsättningarna, omfattningen och vilket resultat som man vill ska uppnås. Ett vanligt stambyte som innefattar byte av alla stammar samt nya badrum kostar mellan 150 000 — 250 000 kr/lägenhet.
Hur stökigt, brötigt och eländigt är det egentligen under entreprenaden?
Det är beroende på vilken typ av projekt det gäller men det är trots allt en byggarbetsplats så räkna med att det kommer att vara stökigt, bullrigt och jobbigt under vissa perioder. Den jobbigaste perioden brukar vara i början av projektet när entreprenören börjar riva. Då används ofta maskiner som kan medföra lite oväsen och damm. Entreprenören har en skyldighet att täcka in, minimera nedskräpning och oljud men givetvis går det inte att förhindra helt. Man får helt enkelt försöka härda ut under vissa perioder och sikta mot ljuset i tunneln som är det fina resultatet.
Varför tar det så lång tid från beställningen av byggprojektledning till att arbetet startar på plats?
Först och främst är det viktigt att poängtera att ni har beställt jobbet av en konsultfirma, inte av en entreprenör. Efter att ni beställt uppdraget av en konsultfirma så måste projektledaren göra ett förfrågningsunderlag som ni ska gå igenom tillsammans, läsa och godkänna. Allt skall synas, inget skall missas. Detta är alltså en mycket kritisk del i projektet och förfrågningsunderlaget skall bli vattentätt och attraktivt.
När det är godkänt av er så ska det sedan ut till olika entreprenörer som måste ha några veckor (3–4 veckor) på sig att räkna på arbetet och lämna anbud. Om denna tid är för kort så är det en del entreprenörer som känner sig för stressade så de struntar i att lämna anbud. Det innebär att man kan missa det bästa och mest förmånliga anbudet om tiden är för kort. Datum för färdigställande av projektet i sin helhet anges ofta i förfrågningsunderlaget. Detta medan en mer detaljerad tidsplan sätts i samband med start av projektet tillsammans med entreprenören.
Kommer jag att behöva lämna ut nycklar till min lägenhet?
Det beror helt på vilket typ av projekt det är. Om projektet kräver tillträde till din lägenhet, exempelvis vid fönsterprojekt, så måste du antingen lämna ut din nyckel eller vara hemma.
Kommer mina fönster vara inplastade under byggtiden?
Om det är ett projekt där er fasad skall renoveras så är svaret oftast JA. Detta är inte roligt för de boende men om inte fönstren täcks in så skadas rutorna. Det kommer med stor sannolikhet bli varmt i din lägenhet under sommarperioden men entreprenörerna ser självklart till så att detta är under en så kort period som möjligt.
Hur vet jag att arbetet blir fackmässigt utfört och att det inte fuskas?
Projektledaren för projektet håller löpande kontroller och avstämningar med entreprenören. Det kommer även att ske besiktningar under projektet som säkrar upp detta.
Kommer projektet bli dyrare än vad anbuden säger?
Allt som oftast dyker det upp extrakostnader i byggprojekt, så kallade ÄTA-kostnader. Detta är helt normalt då man i ett projekteringsskede inte kan se allt som eventuellt kan tänkas behöva renoveras/byggas om. En ÄTA-kostnad är även kostnader som kan tillkomma då ni som beställare önskar utföra något mer än vad som är med i entreprenaden, dvs inte bara oförutsedda kostnader.
Varför är vissa projekt bättre vissa årstider, samt vilka tider på året går det att göra vilka typer av byggprojekt?
Vissa åtgärder ställer vissa krav på omgivningen. Fukthalt, temperatur, solljus är några faktorer som har betydelse för ett byggprojekt. Målning bör ske på vår och sommar eftersom färgen kräver en dygnstemperatur på runt +5–10 grader. Samma sak gäller egentligen de flesta av fasadarbeten såsom putsning, murning och betongarbeten. Däremot är för hög temperatur och direkt solljus inte heller bra eftersom det kan påskynda processen för mycket. Alltså en molnig, sommardag utan regn är den bästa tiden för fasadarbeten men det är givetvis inte alltid enkelt att förutspå när dessa dagar kommer.
På vintern kan man passa på att utföra invändiga arbeten t.ex. trapphusmålning, stambyten etc. Eftersom marknaden då också oftast är lite svalare är förmodligen intresset större och priserna något lägre.
Givetvis går det också att utföra utvändiga arbeten på vinterhalvåret och ta hjälp av väderskydd och vinteråtgärder såsom uppvärmning men detta är också väldigt kostsamt. Ibland kan det dock vara värt att ta en kostnad för väderskydd och vinteråtgärder eftersom priserna på vintern ofta anpassas till det lite lugnare läget i branschen under denna period. Alltså finns det ingen rätt eller fel period för olika åtgärder, utan bara bättre och sämre förhållanden.
Varför kan priset skilja sig så enormt på anbuden som kommer in?
Anbudssummorna baseras på ett förfrågningsunderlag där det står vilken funktion och resultat som önskas av entreprenaden. Däremot finns det andra parametrar som spelar in i anbudssummorna som kan göra att ett anbud är betydligt högre än det andra. Några exempel på sådana är marknadsläge, personalstyrka, intresse, kompetens, kalkylvana, hur mycket som kan göras av egen personal, arvoden och tillgången till hjälpmedel. Alla dessa faktorer påverkar priserna och därför kan det vara så att exakt samma åtgärd kostar dubbelt så mycket hos den med högst anbud som den med lägst anbud.
När är bästa tid att skicka ut anbud?
Det beror på vilket projekt det handlar om. Om det är ett utvändigt projekt, tak/fasad exempelvis, så är det fördelaktigt att ha handlat upp det innan årsskiftet. Detta för att tidigt boka upp entreprenör och för att entreprenörerna då inte hunnit fylla upp sin orderstock. Projektering skall då påbörjas tidig höst så man får ett gediget och bra förfrågningsunderlag att skicka ut. Invändiga projekt kan egentligen handlas upp när som helst under året. Trapphusprojekt med fokus på målning utförs med fördel på vinterhalvåret då målarna inte är uppbokade med utvändiga arbeten. Värmeprojekt utförs när värmesystemet är avstängt, alltså någon gång mellan maj-sep. Er byggprojektledare kommer kunna guida i er när det är bäst tid för ert projekt att göra de olika stegen.
Varför kan det vara så få som svarar på anbuden?
Detta kan bero på flera olika anledningar. Har ni skickat ut ett bra och tydligt förfrågningsunderlag som fångar intresse hos entreprenören samt att ni kan jämföra äpplen med äpplen? En annan aspekt är vilken tid på året man går ut med förfrågan. Hur uppbokade är entreprenörerna? Hur många entreprenörer har ni frågat? Här sitter byggprojektledaren med god kunskap om när i tiden man frågar samt hur man skapar underlag som är enkla att räkna på samt fångar intresset hos entreprenören.
När behövs bygglov och vem fixar?
Så fort man förändrar något i färg eller form så måste bygglov sökas. Exempel fönsterbyte, ommålning fasadfärg till annan kulör m.m. Ibland kan en liten förändring bara kräva en anmälan och så är det tillräckligt för att få startbesked. Det avgör det kommunala stadsbyggnadskontoret. Antingen kan ni som fastighetsägare utföra detta själva eller så kan en projektledare utföra detta i erat namn som beställarombud.
Hur mycket tid behöver styrelsen lägga på projektet när man köpt en projektledare?
Det behöver finnas minst en person som är med på byggmöte och som fått mandat av styrelsen att ta beslut själv. Om det är stora beslut måste dessa förankras på ett extra styrelsemöte. Ibland så skriver styrelsen en fullmakt till projektledaren så hen har mandat att hantera mindre frågor löpande direkt med entreprenören vilket kan vara mycket effektivt.
Vilka garantier ges under och efter byggprojekt?
Vid totalentreprenader, som är allra vanligast, så lämnas alltid 5 års garanti efter godkänd slutbesiktning. Under bygget ser byggprojektledaren alltid till så att entreprenörerna har godkänd och giltig ansvarsförsäkring.
Hur lång tid tar ett helt byggprojekt?
Det beror helt och håller på omfattning av projektet och vad som ska göras. Ska man ta ett exempel så tar ett typiskt fasad projekt med fasadrenovering och fönstermålning för en fastighet på ca 30–40 lgh ungefär tre månader från byggstart till slutbesiktning vid bra väderförhållanden. Då är ej planering, projektering, förfrågan, upphandling med, som tar ytterligare ca 2–3 månader
När startar själva byggprojektet efter att man lagt beställning?
Innan spaden sätts i marken måste projektledaren i nära samråd med er gå igenom två viktiga faser, framtagande av förfrågningsunderlag samt upphandling av entreprenör. Dessa kan ta olika lång tid beroende på projektets komplexitet men generellt sätt tar det cirka 2–4 veckor för framtagande av förfrågningsunderlag, därefter tar upphandlingen cirka 4–6 veckor. Under dessa två faser är tidsaspekterna mycket beroende av era ledtider och möjlighet till dialog, beslutsfattning och samråd. Målet är att byggprojektledaren och ni som beställare ska vara helt överens om all formalia innan denna går ut på upphandling.
Vid upphandling av entreprenör bestäms tidsramarna mer noggrant I många fall är projektet mer eller mindre årstidsberoende vilket kan göra att det dröjer från upphandling till utförande. Denna planering och förhandling sköts dock i nära samråd av byggprojektledaren tillsammans med er så att ni är helt i samsyn gällande upplägget.
Fakturor — Hur många får man? Från vem? Från olika?
Entreprenören fakturerar i enlighet med överenskommen och prestationsbaserad betalningsplan. Antalet fakturor beror på projektets omfattning, det kan variera från allt mellan 1–10 fakturor. En viktig del i rollen som projektledare är att granska samtliga fakturor från entreprenören innan de attesteras av er.
Vad kostar en byggprojektledare?
Inom branschen finns det någonting som kallas byggherrekostnader. Det är kostnader utöver själva entreprenaden som byggherren normalt sett står för. Exempel på sådana kostnader är bygglov, arkitekter, projektledare, besiktningsmän, tillstånd etc. Praxis är att dessa kostnader uppgår till 15% av entreprenadens kostnad. Utifrån detta kan man mycket grovt säga att en projektledare kostar mellan 5–10% av entreprenadens kostnad. Detta är dock långt ifrån sanningen eftersom det finns en mängd parametrar som bör beaktas såsom entreprenadens komplexitet, längd, omfattning. Ett litet projekt kostar normalt sett mer i förhållande till entreprenadens kostnad än vad ett stort projekt kostar. I varje projekt görs en kalkyl som sätter priset men ovanstående ger en väldigt grov prisbild.
Hur bedömer man vilka åtgärder som ska vara med i projektet?
Det bör vara ett samklang för husets bästa och rent kostnadseffektivt. Exempelvis om man har akut underhållsbehov av fasaderna på sitt hus men också att fönstrerna börjar visa dåligt skick. I och med att en byggnadsställning ändå ska upp kan det vara lämpligt att samköra dessa två projekt då byggnadsställningen är en stor kostnad i ett projekt.
